2023年秦皇岛市物业管理条例修正【全文】

　　(2017年10月27日秦皇岛市第十四届人民代表大会常务

　　委员会第五次会议通过　2018年3月29日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第二次会议批准　依据2022年10月19日秦皇岛市第十五届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过并经2022年11月29日河北省第十三届人民代表大会常务委员会第三十四次会议批准的《秦皇岛市人民代表大会常务委员会关于修改〈秦皇岛市物业管理条例〉的抉择》修正)

　　目 录

　　第一章　总则

　　第二章　业主、业主大会与业主委员会

　　第三章　物业服务企业

　　第四章　前期物业管理

　　第五章　物业管理服务

　　第六章 物业使用与保护

　　第七章　监督管理

　　第八章　法律责任

　　第九章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理流动，保护物业管理各方合法权益，改善人民大众的糊口以及工作环境，增进文明城市建设，依据《中华人民共以及国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制订本条例。

　　第二条 本市行政区域内的住宅物业管理流动及其监督管理合用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主以及物业服务企业依照物业服务合同商定，对于房屋和配套的设施装备以及相干场地进行维修、养护以及管理，保护物业管理区域内环境卫生以及相干秩序的流动。

　　第三条 本市将物业管理流动纳入社区治理体系，坚持党委领导下的业主自治以及政府依法监管相结合原则，推进在业主委员会以及物业服务企业中成立党组织，激励、引导业主中的党员通过法定程序成为业主代表以及业主委员会成员，树立完美社区(村)党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业以及业主代表共同介入的议事调和机制，构成党建引领社区治理框架下的物业管理新格局。

　　第四条 市、县(区)人民政府应该将物业管理纳入现代服务业发展计划、社区建设计划以及社区治理体系，制订并落实现代物业服务业扶持政策，建设智慧物业管理服务平台及业主共同抉择事项电子表决系统，依托科技进步提高物业管理以及服务水平，增进本市物业管理工作的规范以及健康发展。

　　第五条 本市树立市、县(区)、街道以及乡镇三级物业管理工作体系，依照属地管理原则展开相干工作。

　　市住建主管部门负责全市物业管理流动的监督管理工作。县(区)住建主管部门负责本行政区域内物业管理流动的监督管理工作。

　　第六条 市、县(区)人民政府应该加强对于物业管理工作的领导，树立由街道办事处、乡(镇)人民政府以及住建、城管执法、公安、民政等主管部门和有关单位参加的物业管理联席会议轨制，明确各级政府以及有关部门、单位职责，树立调和联念头制，钻研、解决辖区内物业管理重大问题。

　　第七条 街道办事处、乡(镇)人民政府应该强化属地管理责任，组织、调和、指点以及监督本辖区内物业管理工作，将物业管理纳入社区治理体系。

　　第八条 居(村)民委员会应该协助街道办事处、乡(镇)人民政府展开物业管理相干工作，指点、监督业主大会、业主委员会依法展开业主自治。

　　尚未成立业主大会、业主委员会的住宅小区，在社区(村)党组织领导下依靠居(村)民委员会展开业主自治。居(村)民委员会应该组织、指点业主依法表决需要由业主共同抉择的事项。

　　第九条 街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会应该成立物业管理委员会，负责调和解决业主自治以及物业管理中呈现的问题。物业管理委员会成员中应该有必定数量的业主代表，业主代表通过社区(村)党组织举荐、居(村)民委员会举荐、业主自荐或者者联名举荐方式发生。

　　物业管理委员会的组成方式、职责以及工作规则由市人民政府另行制订。

　　第十条 物业管理行业协会应该加强行业自律管理，规范服务行动，依法制订以及组织施行自律性规范，组织业务培训，调处物业服务企业之间的纠纷，协助住建主管部门展开有关监督管理工作，增进行业健康发展。

　　第十一条 物业服务企业应该制订物业服务区域内突发公共事件应急预案。突发公共事件应答期间，物业服务企业应该服从政府统一指挥，在街道办事处、乡(镇)人民政府指点下踊跃配合居(村)民委员会展开工作，依法落实应急预案以及各项应急措施。

　　第十二条 物业管理相干主体应该遵照权责一致、质价符合、公平公然的物业服务市场规则，保护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

　　支撑社会资本介入老旧住宅小区综合整治以及物业管理。

　　第十三条 业主大会以及业主委员会、建设单位、物业服务企业可以拜托物业服务第三方评估机构，展开物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等流动。

　　物业服务第三方评估机构应该按照法律、法规的规定以及拜托合同的商定提供专业服务，接受市住建主管部门监督管理，出具的评估讲演应该真实、客观、全面。

　　物业服务第三方评估坚持市场化导向以及自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市住建主管部门制订。

　　第二章 业主、业主大会与业主委员会

　　第十四条 房屋所有权人为业主。尚未登记获得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者者征收补偿等已经经合法占有该房屋的人，可以认定为物业服务瓜葛中的业主。

　　物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主较少且经全部业主一致赞成抉择不成立业主大会的，由业主共同实行业主大会以及业主委员会职责。

　　第十五条 物业管理区域内，已经交付的专有部份面积占比超过二分之一时，建设单位应该在三十日内书面告诉街道办事处、乡(镇)人民政府，并报送以下准备首次业主大会会议所需的文件资料：

　　(一)物业管理区域证明材料;

　　(二)房屋和建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)建筑计划总平面图;

　　(五)共用设施装备交付使用证明材料;

　　(六)物业服务用房配置证明材料;

　　(七)其他有关的文件资料。

　　第十六条 物业管理区域内，已经交付的专有部份面积占比超过二分之一时，三十名以上业主或者者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出准备业主大会的书面申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应该自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指点成立首次业主大会会议准备组。

　　物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议准备组前提，而业主未提出申请的，街道办事处、乡(镇)人民政府应该组织、指点业主举荐业主代表并成立首次业主大会会议准备组。

　　第十七条 首次业主大会会议的准备经费由居(村)民委员会核定，报街道办事处、乡(镇)人民政府肯定，由建设单位承当。建设单位应该在获得房屋预售许可证以前，将首次业主大会会议准备经费交至街道办事处、乡(镇)人民政府设立的专用账户。

　　首次业主大会会议召开后，业主大会准备组应该将准备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全部业主监督。

　　建设单位已经经注销或者者没法实行相干义务的，准备经费参照本条例第二十八条规定执行。

　　第十八条 首次业主大会会议准备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处以及乡(镇)人民政府代表、居(村)民委员会代表组成。准备组成员人数应该为单数，其中业主代表人数不低于准备组总人数的一半，准备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府代表担任。业主代表通过社区(村)党组织举荐、居(村)民委员会举荐、业主自荐或者者联名举荐方式发生。

　　准备组应该将成员名单和相干信息在物业管理区域内显著位置公示，公示期不患上少于十五个工作日。

　　第十九条 准备组应该依照国家、省的有关规定做好制订业主委员会委员候选人发生办法、草拟管理规约、业主大会议事规则以及肯定业主委员会委员候选人名单等召开首次业主大会会议的各项准备工作，并将有关内容在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示。业主对于公示内容有异议的，准备组应该记录并作出回覆。

　　第二十条 准备组应该自组成之日起三个月内完成准备工作，组织召开首次业主大会会议。

　　业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举发生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，准备组应该在五日内向业主委员会移交准备期间的全体资料后自动解散。

　　划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部份相符前提的，可以成立业主大会，选举发生业主委员会。首次业主大会会议应该依据分期开发的物业面积以及进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

　　第二十一条 物业管理区域内业主超过三百名的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一位业主代表参加业主大会会议，推选和表决办法应该在业主大会议事规则中规定。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面拜托代理人参加，拜托书应该载明拜托事项、权限以及期限;也能够通过电子通讯、互联网等渠道实名参加讨论以及表决。

　　第二十二条 业主大会会议可以采取集体讨论的情势，也能够采取书面征求意见的情势。采取书面征求意见的情势召开业主大会会议的，应该将征求意见书投递每一位业主;没法投递的，应该在业主的建筑物专有部份所在单元显著位置公告。征求意见书投递或者者尽管未投递但公告后业主反馈意见的，视为业主已经经参加业主大会会议。

　　第二十三条 业主大会会议表决可以通过电子表决方式进行。

　　业主在投票表决期间登录电子表决系统介入表决的，应该作出赞成、不赞成、弃权的意思表示，未作出意思表示的视为弃权。

　　第二十四条 以下事项由业主共同抉择：

　　(一)制订以及修改业主大会议事规则;

　　(二)制订以及修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者者改换业主委员会成员;

　　(四)选聘以及解职物业服务企业或者者其他管理人;

　　(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(八)扭转共有部份的用处或者者应用共有部份从事经营流动;

　　(九)有关共有以及共同管理权力的其他重大事项。

　　业主共同抉择事项，应该由专有部份面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主介入表决。抉择前款第六项至第八项规定的事项，应该经介入表决专有部份面积四分之三以上的业主且介入表决人数四分之三以上的业主赞成。抉择前款其他事项，应该经介入表决专有部份面积过半数的业主且介入表决人数过半数的业主赞成。

　　第二十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举发生，实行法律、法规规定的职责，接受业主的监督，不患上有超出业主大会赋与的职权、损害业主合法权益的行动。

　　业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会委员候选人通过社区(村)党组织举荐、居(村)民委员会举荐、业主自荐或者者联名举荐方式发生，由准备组肯定候选人名单。业主委员会委员应该由热心公益事业、责任心强、拥有必定组织能力并当真实行国务院《物业管理条例》所规定业主义务的业主担任，其本人及其配偶、直系亲属不患上在本住宅小区建设单位、物业服务企业中任职或者者占有股分，不患上索取、收受建设单位、物业服务企业的利益或者者报酬。

　　业主委员会履行任期制，每一届任期由管理规约肯定，最长不患上超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选发生。业主委员会会议作出的抉择应该经全部委员过半数赞成。

　　业主大会以及业主委员会的抉择，对于全部业主和物业使用人拥有束缚力。

　　第二十六条 业主委员会应该自选举发生之日起三十日内，持以下文件向街道办事处、乡(镇)人民政府办理备案手续：

　　(一)业主大会成立以及业主委员会选举的情况;

　　(二)管理规约;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)业主大会抉择的其他重大事项。

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章以及业主委员会印章。

　　业主委员会任期内，备案内容产生变更的，业主委员会应该自变更之日起三十日内将变更内容书面讲演备案部门。

　　第二十七条 业主委员会应该及时在物业管理区域内显著位置公示以下情况以及资料，随时接受业主查询：

　　(一)管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)业主大会以及业主委员会的抉择;

　　(三)物业服务合同;

　　(四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

　　(五)物业共用部位、共用设施装备的使用以及收益情况;

　　(六)占用业主共有的道路或者者其他场地增设的机动车车位使用以及经营收支情况;

　　(七)业主大会以及业主委员会工作经费的收支情况;

　　(八)其他应该向业主公示的情况以及资料。

　　前款第四项至第七项规定的事项应该每一半年公示一次。

　　第二十八条 业主大会、业主委员会工作经费由全部业主分摊。有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。

　　工作经费的筹集、管理以及使用办法由业主大会抉择。

　　业主委员会组成人员工作补助可以在公共收益中列支，由业主大会抉择并依照财务请求建账、入账。

　　第二十九条 业主委员会委员有以下情景之一的，其委员资历自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等缘由再也不是业主的;

　　(二)丧失民事行动能力或者者依法被限制人身自由的;

　　(三)因重大疾病等缘由没法实行委员职责的。

　　业主委员会委员有以下情景之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者者业主委员会依据业主大会的授权，可以抉择是不是终止其委员资历：

　　(一)以书面方式提出辞职要求的;

　　(二)应用委员身份谋取私利的;

　　(三)损害其他业主合法权益的;

　　(四)没有正当理由，拒不实行委员职责或者者业主义务的;

　　(五)法律、法规、管理规约等规定的其他不宜担任委员会委员情景的。

　　业主委员会委员资历终止的，应该在物业管理区域内显著位置公布。

　　第三十条 业主大会以及业主委员会会议的召开、业主委员会的换届及其委员的补选等工作，依照国家、省的有关规定展开。政府有关部门、街道办事处以及乡(镇)人民政府、居(村)民委员会应该充沛施展对于相干工作的指点、监督作用。

　　业主大会以及业主委员会召开会议，应该提早告诉社区(村)党组织以及居(村)民委员会，接受社区(村)党组织领导以及居(村)民委员会的指点、监督。社区(村)党组织以及居(村)民委员会可以派员列席业主大会以及业主委员会会议。

　　第三十一条 业主委员会任期届满后或者者业主委员会委员资历终止，拒不移交所保管的档案资料、印章和其他属于全部业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以要求街道办事处、乡(镇)人民政府调和解决。

　　第三十二条 物业管理区域内未成立业主大会，产生物业服务企业休止服务或者者其他重大、紧迫物业管理事件，需要业主共同抉择解职、选聘物业服务企业或者者其他事项的，由街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会指点并协助业主共同依法表决有关事项。

　　第三章 物业服务企业

　　第三十三条 物业服务企业按照法律、法规的规定以及物业服务合同的商定享有权力，实行义务。

　　物业服务企业不患上以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由，减少服务内容或者者降低服务质量;不患上通过中止供水、供电、供气、供热或者者应用门禁、电梯节制系统限制业主出入等方式侵害业主合法权益。

　　第三十四条 物业服务企业应该将以下信息在物业管理区域内显著位置公示;信息产生变动的，物业服务企业应该及时更新：

　　(一)物业服务企业项目负责人的基本情况、联络方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同商定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专业设施装备的日常维修颐养单位的名称、资质、联络方式以及应急处置方案等;

　　(四)业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，接受拜托经营的物业共用部位、共用设施装备所患上收益以及支出情况;

　　(五)其他应该公示的信息。

　　履行物业服务费用酬金制的，除了公示前款规定的信息外，还要公示上一年度物业服务合同实行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

　　业主对于公示内容有异议的，物业服务企业应该及时回覆。业主对于物业服务企业的回覆不满意的，可以向居(村)民委员会或者者业主委员会反应，居(村)民委员会或者者业主委员会可以请求物业服务企业作出说明;经业主依法表决抉择，可以对于第一款第四项、第二款内容进行审计并公示审计结果，物业服务企业应该予以配合。

　　第三十五条 市住建主管部门应该树立健全物业管理项目考查标准，将业主满意度评价、街道办事处以及乡(镇)人民政府和居(村)民委员会评价纳入考查根据;树立物业服务企业信誉管理信息系统以及物业服务等级评定轨制，对于物业服务企业及其项目负责人从事物业服务流动施行动态监督管理，按期对于物业服务项目展开专项检查。物业管理项目考查结果、物业服务企业信誉信息评价以及物业服务等级评定结果按期向社会公布。

　　县(区)住建主管部门负责对于本辖区物业服务企业及其项目负责人的背法背规行动进行检查、处理、记分，将结果录入物业管理项目考查、物业服务企业信誉信息评价以及物业服务等级评定档案，并通知物业服务企业及其项目负责人。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会应该协助展开辖区内物业管理项目考查、物业服务企业信誉信息评价以及物业服务等级评定工作。

　　第四章 前期物业管理

　　第三十六条 前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效以前的物业管理。

　　建设单位负责选聘物业服务企业履行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业实行前期物业服务合同。

　　第三十七条 住宅物业的建设单位应该依照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同;投标人少于三个或者者总建筑面积不超过三万平方米的住宅物业，经县(区)住建主管部门批准，可以采取协定方式选聘物业服务企业。

　　市住建主管部门负责制订物业服务企业招标投标监督管理办法，树立统一的招标投标平台，为建设单位、业主以及业主大会选聘物业服务企业提供服务以及指点。

　　第三十八条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应该包含前期物业服务合同以及临时管理规约。

　　签订前期物业服务合同应该相符法律法规有关规定，并参照省、市政府主管部门制订的《前期物业服务合同示范文本》。

　　临时管理规约应该载明以下事项：

　　(一)业主按期交纳物业服务费用的义务;

　　(二)业主使用、出租房屋的规定;

　　(三)建设单位实行监督物业服务企业服务质量的义务;

　　(四)对于物业服务企业服务质量的评估标准以及评估办法;

　　(五)共用部位、共用设施装备发生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

　　(六)与物业管理有关的其他事项。

　　物业服务企业应该自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报县(区)住建主管部门备案。

　　第三十九条 新建物业，住宅项目的建设单位应该依照建设工程计划许可证载明的地上总建筑面积百分之零点五、最低不少于一百平方米的标准配置物业服务用房，主要用于物业服务企业展开物业服务以及业主委员会日常办公。

　　物业服务用房配置不相符前款规定的，资源计划主管部门不予审核通过。

　　第四十条 物业交付时，建设单位应该向物业买受人提供使用仿单以及质量保证书，并依照国家规定的保修期限以及保修规模承当物业保修责任。

　　第四十一条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应该商定其所交付物业的共用部位以及共用设施装备的配置以及建设标准。

　　施行承接查验的物业，应该具备下列前提：

　　(一)建设项目竣工验收合格，获得资源计划、消防等主管部门出具的认可或者者准予使用文件，并经住建主管部门备案;

　　(二)供水、排水、供电、供气、供热、通讯、公共照明、有线电视等市政公用设施装备依照计划设计请求建成，供水、供电、供气等计量装置已经依照专有部份一户一终端结算表以及共有部份独立计量表配置;

　　(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已经依照计划设计请求建成;

　　(四)道路、车位、绿地以及物业服务用房等公共配套设施依照计划设计请求建成，并知足使用功能请求;

　　(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施装备获得检修合格证书;

　　(六)同一住宅建设项目分期建设的，已经建成的住宅周边场地与施工工地之间设置相符安全请求的隔离设施;

　　(七)物业使用、保护以及管理的相干技术资料完全齐全;

　　(八)法律、法规规定的其他前提。

　　建设单位将未到达交付前提的新建物业交付给买受人的，应该承当背约责任，并承当相应的前期物业服务费用。

　　第四十二条 物业承接查验应该依照国家规定的程序进行，并签订物业承接查验协定，作为前期物业服务合同的补充协定，与前期物业服务合同拥有平等法律效率。

　　物业承接查验可以约请业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府以及住建主管部门参加。建设单位、物业服务企业、业主、业主大会以及业主委员会可以拜托第三方评估机构介入物业承接查验，物业承接查验的进程以及结果可以公证。

　　物业承接查验费用的承当，由建设单位以及物业服务企业在前期物业服务合同中商定。没有商定或者者商定不明确的，由建设单位承当。

　　第四十三条 物业承接现场查验二十日前，建设单位应该向物业服务企业移交以下资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、装备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施装备清单及其安装、使用以及保护颐养等技术资料;

　　(三)供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准予使用文件;

　　(四)物业质量保修文件以及物业使用说明文件;

　　(五)承接查验所必须的其他资料。

　　未能全体移交前款所列资料的，建设单位应该列出未移交资料的详细清单并书面许诺补交的具体时限。

　　物业服务企业应该对于建设单位移交的资料进行盘点以及核对，重点核对共用设施装备出厂、安装、实验以及运行的合格证明文件。

　　第四十四条 物业服务企业应该对于物业共用部位、共用设施装备进行现场检查以及验收。

　　现场查验应该构成书面记录。物业服务企业应该将物业共用部位、共用设施装备的数量以及质量不相符商定或者者规定的情景，书面通知建设单位，建设单位应该及时整改并组织物业服务企业复验。

　　第四十五条 百分之十以上的已经交付使用物业业主，对于建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，请求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应该拜托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对于物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由住建主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全部业主公布。

　　经评估物业服务不相符履约标准的，建设单位应该请求物业服务企业整改或者者依法改换物业服务企业，并向住建主管部门讲演，由住建主管部门录入物业服务企业信誉档案。

　　第五章 物业管理服务

　　第四十六条 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的书面物业服务合同，应该相符法律法规有关规定，并参照省、市政府主管部门制订的《物业服务合同示范文本》。

　　物业服务企业应该自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县(区)住建主管部门备案。

　　第四十七条 物业服务合同(含前期物业服务合同)可以商定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本糊口秩序的保护。

　　第四十八条 除了别墅外的住宅小区前期物业服务收费以及保障性住房物业服务收费，履行政府指点价，由市、县价格主管部门会同住建主管部门依据物业服务等级标准等因素，依法制订相应的等级基准价及其浮动幅度，向社会公布，并履行动态测算调剂。

　　住宅小区成立业主大会的，物业服务价格由业主大会与物业服务企业商定。

　　物业服务企业不患上背反物业服务合同商定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者者擅自增添收费项目、扩展收费规模。

　　业主大会授权的业主委员会以及物业服务企业可以共同拜托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格，测算结果作为物业服务合同的组成部份，对于双方拥有束缚力。

　　第四十九条 业主应该按照法律、法规的规定以及物业服务合同的商定实行交费义务。

　　业主欠交物业服务费用或者者公共水电分摊费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等情势，督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者者提起诉讼。经仲裁判决或者者司法裁决确认后仍不实行的，可以申请人民法院强制执行并依照个人信誉信息管理有关规定录入个人信誉档案。

　　业主转让物业的，应该结清物业服务相干费用。物业受让人应该将物业权属转移情况、业主姓名、联络方式等及时告诉物业服务企业。

　　第五十条 物业服务合同期满三个月前，业主委员会应该组织召开业主大会会议，抉择续聘或者者选聘新的物业服务企业。业主大会抉择续聘的，业主委员会应该在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会抉择选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应该自物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

　　物业服务企业提早消除物业服务合同的，应该与业主委员会协商;协商不成的，依照合同商定的争议解决方式解决。双方协商或者者争议解决期间不患上单方终止实行合同商定的义务。

　　物业服务合同期满双方不续约或者者提早消除合同的，业主委员会应该书面告诉街道办事处、乡(镇)人民政府;物业服务企业应该书面告诉县(区)住建主管部门。物业服务企业或者者业主委员会对于不续约或者者提早消除合同有异议的，街道办事处、乡(镇)人民政府可以在接到告诉后五日内在物业管理区域内显著位置公告，并及时调和解决争议事项。

　　第五十一条 物业服务企业退出物业管理项目时，应该依照有关规定以及合同商定办理交接手续，并移交以下资料：

　　(一)建设单位依照本条例第四十三条规定移交的资料;

　　(二)电梯、消防、监控等专业设施装备的技术手册、保护颐养记录等相干资料;

　　(三)物业管理用房、业主共有区域以及共用设施装备资料;

　　(四)物业管理服务期间配置的固定设施装备资料;

　　(五)物业服务企业建档保留的物业改造、维修以及养护资料;

　　(六)应用共用部位、共用设施装备经营的账册以及预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料;

　　(七)其他应该移交的资料。

　　对于拒不退出或者者拒不移交资料的，业主委员会可以要求街道办事处、乡(镇)人民政府调和解决;有损坏共用设施装备、毁坏账册等背法行动的，由公安机关依法处理。

　　第五十二条 原物业服务企业不患上以业主欠交物业服务费、对于业主共同抉择有异议等为由谢绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应该保持正常的物业管理秩序。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新物业服务企业以及业主委员会应该与原物业服务企业协商或者者提交物业管理委员会调和解决;协商或者者调和不成的，可以依法申请仲裁或者者提起诉讼。

　　街道办事处、乡(镇)人民政府、县(区)住建主管部门应该加强对于物业服务企业交接工作的监管。

　　原物业服务企业撤出物业管理区域，尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处、乡(镇)人民政府应该会同县(区)住建、城管执法、公安、卫健、市场监督等主管部门组织提供应急服务。应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等保持业主基本糊口秩序的服务事项，应急服务所需费用由业主共同承当。街道办事处、乡(镇)人民政府应该在三个月内，指点或者者组织业主依法选聘物业服务企业。

　　第五十三条 对于交付时间长、配套设施装备不齐全或者者破损严重的老旧住宅小区，市、县(区)人民政府应该结合实际，制订改造晋升规划以及后期管理办法，完美配套基础设施以及公共服务设施，改善栖身综合环境，及时处置危及房屋安全以及人身财产安全的紧迫情况，逐渐施行物业管理，将改造晋升资金纳入政府财政预算。

　　市、县(区)人民政府组织老旧住宅小区改造晋升，应该兼顾计划、公道布局物业管理设施，配置物业服务用房以及物业经营用房。物业经营用房所患上收益经业主依法表决，可以用于补充物业服务费以及住宅专项维修资金不足。物业经营用房的收益以及使用，接受街道办事处、乡(镇)人民政府的指点以及监督，每一半年向全部业主公示一次。

　　市人民政府负责制订经营收益补贴、财政资金补贴等方面的扶持政策，引导物业服务企业为老旧住宅小区提供物业服务。

　　未到达引入市场化物业管理前提的老旧住宅小区，由街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会组织施行环境卫生、秩序保护等基本物业服务，所需费用由业主或者者物业使用人承当;也能够由街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会组织业主表决，聘用专业服务企业或者者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务。

　　第六章 物业使用与保护

　　第五十四条 新建物业或者者已经完成份户改造的物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，负责分户终端计量装置或者者入户端口(含)之外设施装备的维修、养护以及管理，保证其安全运转以及正常使用。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　未完成份户改造的物业管理区域内的相干设施装备，依照专业经营单位以及物业服务企业的商定施行维修、养护。

　　专业经营单位、物业服务企业以及业主之间对于物业管理区域内相干设施装备的维修、养护责任有争议的，由街道办事处、乡(镇)人民政府调和解决。调和不成的，由市、县(区)物业管理联席会议钻研解决。

　　第五十五条 业主或者者物业使用人装潢装修房屋，应该遵照法律、法规、规章和管理规约有关装潢装修的规定。业主或者者物业使用人在住宅室内装潢装修工程动工前，应该告诉物业服务企业，并向住建主管部门申报登记。

　　业主或者者物业使用人以及装潢装修企业应该与物业服务企业签订装潢装修管理服务协定。

　　物业服务企业应该加强对于装潢装修流动的巡视、监督。业主或者者物业使用人拒不办理申报登记或者者背反相干规定和装潢装修管理服务协定的，物业服务企业应该及时告诉并劝阻;拒不矫正的，物业服务企业应该及时向有关部门讲演。

　　第五十六条 物业使用中制止以下行动：

　　(一)擅自变动房屋建筑主体以及承重结构;

　　(二)背法搭建建筑物、构筑物，擅自扭转住宅外立面、在非承重外墙上开门窗;

　　(三)未经有益害瓜葛的业主一致赞成或者者背反法律、法规，擅自将住宅、车库扭转为经营性用房，从事快递点、超市、网吧、饭店等各类经营流动;

　　(四)强占或者者破坏物业共用部位、共用设施装备，擅自挪动共用设施装备或者者擅自扭转共用设施装备用处;

　　(五)擅自拆改供暖、燃气等管道以及设施;

　　(六)强占或者者损坏绿地、流动场所等共有区域，损毁树木、健身设施等共有财产;

　　(七)以停放车辆等方式梗阻主要道路或者者出入口，扰乱物业管理区域公共秩序;

　　(八)破坏或者者擅自停用公共消防设施以及器材，阴碍消防通道、安全出口畅通;

　　(九)背规养犬;

　　(十)法律、法规、规章和管理规约制止的其他行动。

　　有前款所列行动之一的，物业服务企业应该及时进行劝阻、禁止，并向有关部门以及业主委员会讲演。业主大会或者者业主委员会有权请求行动人休止损害、排除了阴碍、解除危险、恢复原状、赔偿损失。

　　第五十七条 物业管理区域内计划用于停放机动车辆的车库、车位所有权以及使用权归属，由建设单位与物业买受人通过出售、附赠或者者出租等方式商定，并优先知足业主的泊车需求。建设单位未依照计划配置比例将车位、车库以出售、附赠等方式处罚给业主的，不患上将车库、车位出售、赠与给业主之外的单位或者者个人。车位、车库有空余的，可以出租给业主之外的单位、个人，每一次租期不患上超过六个月。

　　占用业主共有的道路或者者其他场地增设车位，须征患上业主大会赞成，并确保消防通道以及道路畅通。增设的车位归全部业主所有。

　　第五十八条 占用共有的道路或者者其他场地停放机动车辆的，由业主大会抉择是不是收取场地占用费、收取标准、用处，和是不是向社会开放等事项。业主大会抉择收取机动车辆场地占用费的，场地占用费归全部业主所有，可以拜托物业服务企业代收。场地占用费的收取以及使用情况应该单独设账并向业主公布。

　　物业服务企业接受业主的拜托，向车库、车位使用人提供泊车秩序管理服务的，可以依照泊车服务合同商定的标准收取泊车服务费。泊车服务费归物业服务企业所有。

　　车库、车位使用人对于停放的机动车辆有保管请求的，由车库、车位使用人与物业服务企业另行签订保管合同，商定保管费用。

　　第五十九条 业主交存的住宅专项维修资金归业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施装备保修期满后的维修以及更新、改造，不患上挪作他用。

　　住宅专项维修资金的管理以及使用履行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，按期转入住宅专项维修资金滚存使用。

　　第六十条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由住建主管部门代管;业主大会成立后，业主交存的住宅专项维修资金，经业主大会抉择，可以自行管理，也能够继续拜托住建主管部门代管。

　　业主大会抉择自行管理住宅专项维修资金的，应该依照国家、省、市有关规定，树立住宅专项维修资金管理轨制，明确专户管理银行，开立资金专户，拜托拥有相应管理资质以及专业素质的账目管理单位和人员进行管理，并接受住建主管部门的指点以及监督。

　　第六十一条 住宅专项维修资金划改行主大会管理前，住建主管部门收到物业服务企业或者者相干业主的列支申请后，应该在十个工作日内完成审核。

　　住宅专项维修资金划改行主大会管理后，需要列支的，业主大会、业主委员会应该实行报住建主管部门备案等国家、省、市规定的相干程序。住建主管部门发现列支事项不相符法律、法规、规章以及使用方案的，应该责令矫正。业主大会、业主委员会通知专户管理银行划转住宅专项维修资金时，应该持有住建主管部门出具的备案证明。

　　第六十二条 物业保修期满后，产生以下危及房屋安全以及人身财产安全等紧迫情景的，物业服务企业、业主委员会应该先行采用应急措施，经街道办事处、乡(镇)人民政府确认后，向住建主管部门书面提出应急维修资金使用申请：

　　(一)屋面、外墙破坏、渗漏严重的;

　　(二)电梯存在重大安全隐患、产生故障危及人身安全或者者严重影响居民正常糊口的;

　　(三)消防设施破坏严重，存在重大安全隐患的;

　　(四)楼体外立面有脱落危险的;

　　(五)共用排水设施因坍塌、拥塞、爆裂等缘由造胜利能障碍的;

　　(六)二次供水水泵运行中止造成用水难题的;

　　(七)危及房屋安全以及人身财产安全的其他情景。

　　产生前款第二项、第三项规定情景之一的，物业服务企业、业主委员会应该提交专业技术机构出具的书面检测、鉴定意见。

　　住建主管部门应该自收到应急维修资金使用书面申请之日起两个工作日内完成审核。应急维修工程竣工验收后，应该将应急维修资金使用总额和业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公布。

　　单次使用应急维修资金金额超过两万元的维修项目，应该进行审价、监理工程师，保障资金安全。

　　第六十三条 市住建主管部门应该负责住宅专项维修资金的日常管理工作，并会同市财政、审计等有关部门依照各自职责对于住宅专项维修资金的管理进行指点以及监督。

　　住宅专项维修资金管理办法由市人民政府制订。

　　第七章 监督管理

　　第六十四条 市、县(区)人民政府应该树立以及完美物业管理工作综合考查轨制，按期对于物业管理工作进行监督检查，并纳入年度目标责任考查。

　　第六十五条 市住建主管部门实行以下职责：

　　(一)钻研制订物业管理相干政策以及物业服务行业规范;

　　(二)指点以及监督县(区)住建主管部门物业管理工作，对于物业服务企业及其项目负责人行动进行监督管理;

　　(三)介入市政府对于各县(区)物业管理工作的目标责任考查;

　　(四)负责物业管理项目考查、物业服务企业信誉信息评价以及物业服务等级评定;

　　(五)负责对于住宅专项维修资金进行管理以及监督;

　　(六)负责对于物业管理招标投标流动进行监督管理;

　　(七)负责调解重大物业管理矛盾纠纷;

　　(八)负责及时处理居民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉，督促建设单位实行保修义务，查处破坏以及擅自扭转房屋承重结构、主体结构等背法行动;

　　(九)依法承当的其他职责。

　　第六十六条 县(区)住建主管部门实行以下职责：

　　(一)负责对于物业管理委员会的日常工作进行业务指点，对于物业服务企业进行日常指点以及监督，指点辖区内街道办事处、乡(镇)人民政府实行物业管理监管职责;

　　(二)负责物业管理区域划分以及物业承接查验备案;

　　(三)负责物业服务合同备案以及物业服务招标投标监督及备案;

　　(四)展开物业服务企业及其项目负责人的信誉信息征集、核对以及监管;

　　(五)负责新建住宅小区物业服务用房验收审批;

　　(六)负责本县的住宅专项维修资金的使用管理;

　　(七)负责调解物业管理矛盾纠纷;

　　(八)负责及时处理居民有关保修期内房屋工程质量方面的投诉，督促建设单位实行保修义务，查处破坏以及擅自扭转房屋承重结构、主体结构等背法行动;

　　(九)依法承当的其他职责。

　　第六十七条 街道办事处、乡(镇)人民政府实行以下职责：

　　(一)指点以及监督业主大会成立以及业主委员会选举、备案;

　　(二)指点以及监督业主大会以及业主委员会的日常工作;

　　(三)组织业主表决，聘用专业服务企业或者者其他管理人为老旧住宅小区提供准物业服务;

　　(四)协助县(区)住建主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验备案、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信誉信息采集等工作;

　　(五)调和解决应急维修等重大物业管理问题以及调解物业管理矛盾纠纷;

　　(六)调和居(村)民委员会、业主委员会以及物业服务企业互相之间的瓜葛;

　　(七)依法行使行政执法权;

　　(八)依法承当的其他职责。

　　居(村)民委员会应该配合街道办事处、乡(镇)人民政府实行前款规定职责。

　　第六十八条 市、县(区)各有关部门实行以下职责：

　　(一)城管执法主管部门负责查处物业管理区域内擅自扭转建筑物、构筑物和其他设施的用处、情势、颜色或者者材质，擅自扭转住宅外立面、在非承重墙上开门窗，私搭乱建，背规饲养家畜家禽，占用以及破坏绿地，私自张贴广告等背法背规行动;

　　(二)民政主管部门施展指点城乡社区治理体系以及能力建设职能作用，负责物业管理纳入社区治理相干政策的钻研，指点物业管理委员会的组建，指点居(村)民委员会展开相干工作;

　　(三)公安机关负责指点物业管理区域内治安防范工作，依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的背法行动，对于监控安防、车辆停放等展开监督检查;

　　(四)消防救济机构应该对于物业管理区域内有关单位遵照消防法律、法规的情况依法进行监督检查。公安派出所应该负责日常消防监督检查、展开消防宣扬教育;

　　(五)市场监督主管部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种装备的安全监察工作，依法查处特种装备安装、改造、维修以及使用中的背法行动;负责物业管理区域内物业服务收费的监督管理工作，依法查处各类价格背法行动;负责查处在物业管理区域内提供虚假资料获得市场主体登记、无照经营等背法行动;

　　(六)生态环境主管部门等负有生态环境维护监督管理职责的部门负责物业管理区域的环境维护监督管理工作，依照职能分工依法查处烟尘污染、噪声扰民等背法背规行动;

　　(七)卫健主管部门负责物业管理区域内传染病防治、糊口饮用水的监督、检修、检测等工作，打击非法行医;

　　(八)人防主管部门负责物业管理区域内人防工程保护管理的监督检查工作;

　　(九)资源计划主管部门负责物业管理区域内背法建(构)筑物的认定;

　　(十)供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、泊车管理、秩序保护、设施装备保护等专项服务的主管部门以及专业监管部门和其他有关部门依法依规实行相应的职责。

　　第六十九条 本条例第六十八条所列各有关部门应该在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报方式。相干单位以及个人可以通过市政务服务热线或者者各有关部门公布的投诉、举报受理方式，针对于物业管理流动中的背法背规行动投诉、举报。

　　有关部门在接到投诉、举报后应该登记并及时受理。不属于本部门职权规模的事项，应该及时移交给有关主管部门并告诉投诉人、举报人。被移交部门对于管辖权有异议的，由属地人民政府指定管辖，不患上再自行移交。有关部门自受理之日起五个工作日内向投诉人、举报人回复办理情况。

　　第八章 法律责任

　　第七十条 对于背反本条例规定的行动，法律、行政法规以及本省之处性法规已经有处分规定的，从其规定。

　　第七十一条 建设单位背反本条例规定，有以下情景之一的，由县(区)住建主管部门责令限期矫正;逾期不矫正的，依照以下规定进行处分：

　　(一)未报送准备首次业主大会会议所需的文件资料或者者未移交物业服务相干资料的，予以通报，处二万元以上五万元下列罚款;

　　(二)未实行承接查验义务的，处五万元以上十万元下列罚款。

　　第七十二条 物业服务企业背反本条例规定，有以下情景之一的，由有关部门责令限期矫正;逾期不矫正的，依照以下规定进行处分：

　　(一)没有将物业服务合同(含前期物业服务合同)报送备案的，由县(区)住建主管部门处二万元以上五万元下列罚款;

　　(二)未实行承接查验义务的，由县(区)住建主管部门处二万元以上五万元下列罚款;

　　(三)未在物业管理区域内公示相干信息或者者公示的相干信息失实的，由县(区)住建主管部门处二万元以上五万元下列罚款。属于背反明码标价规定的，由市场监督主管部门依照价格法律法规的相干规定处分。

　　物业服务企业背反本条例规定，有以下情景之一的，由有关部门责令限期矫正，并依照以下规定进行处分：

　　(一)通过中止供水、供电、供气、供热或者者应用门禁、电梯节制系统限制业主出入等方式侵害业主合法权益的，由县(区)住建主管部门处二万元以上五万元下列罚款;

　　(二)擅自撤离物业管理区域，休止物业服务流动的，由县(区)住建主管部门处五万元以上十万元下列罚款;

　　(三)拒不移交有关资料、拒不撤出物业管理区域或者者强行接收的，由县(区)住建主管部门处五万元以上十万元下列罚款;

　　(四)背反物业服务合同中关于物业服务价格的商定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者者擅自增添收费项目、扩展收费规模的，由市场监督主管部门依照价格法律法规的规定处分。

　　物业服务企业有前两款规定情景之一的，由住建主管部门录入物业服务企业信誉档案;造成当事人损失的，依法承当赔偿责任。

　　第七十三条 业主委员会作出的抉择背反法律、法规的，由县(区)住建主管部门或者者街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期矫正或者者撤销其抉择，并通告全部业主。

　　业主委员会不实行法律、法规规定的职责或者者施行超出业主大会赋与的职权、损害业主合法权益的，由街道办事处、乡(镇)人民政府责令限期矫正;逾期不矫正的，由政府有关部门、街道办事处、乡(镇)人民政府、居(村)民委员会指点、协助召开业主大会会议选举新的业主委员会。

　　第七十四条 业主以及物业使用人背反本条例第五十六条第一款第一项规定的，由住建主管部门责令矫正，处五万元以上十万元下列罚款。

　　背反本条例第五十六条第一款第二项至第五项规定的，由城管执法主管部门责令限期矫正;逾期不矫正的，处五千元以上一万元下列罚款。

　　背反本条例第五十六条第一款第六项规定的，由城管执法主管部门责令限期矫正;逾期不矫正的，处两千元以上五千元下列罚款。

　　背反本条例第五十六条第一款第七项、第八项以及第九项规定的，由公安机关查处。

　　第七十五条 物业服务第三方评估机构背反本条例规定，出具的评估讲演含有虚假内容、误导性陈说或者者呈现重大遗漏的，由市住建主管部门责令限期矫正，没收背法所患上，并处三万元以上五万元下列罚款;造成当事人损失的，依法承当赔偿责任。

　　第七十六条 专业经营单位背反本条例规定，拒不承当维修、养护以及管理责任的，由县(区)主管部门或者者专业监管部门责令限期矫正;造成当事人损失的，依法承当赔偿责任。

　　第七十七条 住建主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府或者者其他有关部门及其工作人员背反本条例规定，有以下情景之一的，由相应机关责令矫正，对于负有责任的主管人员以及其他直接责任人员依法给予处罚;形成犯法的，依法追究刑事责任：

　　(一)未依法指点业主准备成立业主大会的;

　　(二)未依照规定公布投诉、举报受理方式，或者者对于物业管理流动中的投诉、举报不及时受理、办理的;

　　(三)发现物业管理区域内的背法行动或者者接到背法行动讲演，不及时依法处理的;

　　(四)截留、挪用或者者强占住宅专项维修资金等资金的;

　　(五)应用职务便利，获取不正当利益的;

　　(六)其他玩忽职守、徇私舞弊以及滥用职权的行动。

　　第九章 附则

　　第七十八条 本条例正式施行后，市人民政府应该依据本条例以及国家、省有关规定出台施行细则或者者单行办法。

　　本条例规定的临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同以及装潢装修管理服务协定的示范文本，由市住建主管部门制订。

　　第七十九条 征求业主张见、召开业主大会、表决事项等需要全部业主周知的信息，除了根据本条例规定公示或者者公布外，还应该通过电子通讯或者者互联网等渠道告诉有关业主。

　　第八十条 依据国家、省法律法规规定以及有关抉择相对于集中行使行政处分权的，行政处分权由相干政府部门或者者街道办事处、乡镇人民政府行使。

　　第八十一条 业主自行管理或者者拜托其他管理人管理物业的，参照本条例的有关规定执行。

　　第八十二条 本条例自2018年7月1日起实施。

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