聊城市物业管理条例2021【全文】

　　(2020年11月30日聊城市第十七届人民代表大会常务

　　委员会第三十四次会议通过 2021年1月28日山东省第

　　十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议批准)

　　目 录

　　第一章 总则

　　第二章 新建物业与前期物业管理

　　第三章 业主、业主组织与物业管理委员会

　　第四章 物业服务管理

　　第五章 物业的使用与保护

　　第六章 旧住宅区物业管理

　　第七章 监督管理

　　第八章 法律责任

　　第九章 附则

　　第一章 总则

　　第一条 为了规范物业管理流动，保护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善人民大众的栖身以及工作环境，晋升物业服务品质以及城市精细化管理水平，增进融洽社区建设，依据《中华人民共以及国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制订本条例。

　　第二条 本条例合用于本市行政区域内物业的管理及相干流动。

　　本条例所称物业管理是指业主通过拜托物业服务人或者者以自行管理的情势，对于物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施装备进行维修、养护，保护环境卫生以及相干秩序的流动。

　　本条例所称物业服务人包含物业服务企业以及其他管理人。

　　第三条 本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方介入、协商共建、科技支持的工作格局。树立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同介入的治理架构。

　　第四条 市、县(市、区)人民政府应该将物业服务纳入现代服务业发展计划、社区建设以及社区治理体系，推进物业服务社会化、专业化、市场化、智能化。

　　县(市、区)人民政府应该树立物业管理联席会议、物业服务第三方评估轨制，组织物业管理联合执法，兼顾推动辖区内物业管理工作，调和解决辖区内物业管理重大问题。

　　第五条 市、县(市、区)住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理流动的监督管理。

　　市、县(市、区)发展改革、教育体育、公安、民政、财政、审计、自然资源以及计划、生态环境、卫生健康、应急管理、消防救济、行政审批服务、市场监管、城市管理、综合行政执法等有关主管部门，依照各自职责，做好与物业管理有关的工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理流动的组织、指点以及监督工作。居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指点下展开物业管理相干工作。

　　业主委员会应该支撑、配合居民委员会、村民委员会依法实行自治管理职责，并接受其指点以及监督。

　　第六条　物业服务行业协会应该加强行业自律管理，制订行业规范，规范从业行动，增进物业服务行业科学、规范、融洽发展。

　　物业服务人应该遵照国家、省有关物业服务人信誉信息管理的规定，依法、诚信、规范经营，晋升物业服务水平。

　　第七条 产生突发事件，街道办事处、乡镇人民政府应该落实突发事件应急措施，指点物业服务人展开突发事件应答工作。物业服务人应该依照请求执行政府依法施行的应急措施，踊跃配合展开相干工作。业主应该遵照应急措施管理规定，配合物业服务人落实管控请求。

　　物业服务人执行突发事件应急措施发生的相干费用，由街道办事处、乡镇人民政府承当。

　　第八条 提倡绿色、智慧物业管理。激励采取新技术、新法子提高物业管理质量以及服务水平，营建安全、舒适、文明、融洽、美妙的工作以及糊口环境。

　　第二章 新建物业与前期物业管理

　　第九条 物业服务区域的划分，应该以建设用地计划许可证肯定的红线图规模为基础，统筹建筑物范围、共用设施装备、社区建设等因素，遵循相对于集中、服务便利、资源同享、便于管理的原则。

　　同一个建筑区划内的地上、地下建筑物以及设施装备、相干场地，应该划定为一个物业服务区域。分期开发建设或者者两个以上建设单位开发建设的物业，共用配套设施装备的，应该划定为一个物业服务区域;主要配套设施装备以及相干场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域。

　　计划城镇道路、公共绿地、河道等城镇公共区域不患上划入物业服务区域。

　　第十条 住宅物业的建设单位应该依法采用招标方式选聘物业服务人提供前期物业服务;投标人少于三个或者者住宅范围较小的，经物业所在地的县(市、区)住房城乡建设主管部门批准，可以采用协定方式选聘物业服务人。激励非住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业服务人提供前期物业服务。

　　第十一条 建设单位应该在物业交付使用十五日前与选聘的物业服务人对于物业服务区域内的物业共用部位、共用设施装备进行承接查验。物业承接查验依照以下程序进行：

　　(一)肯定物业承接查验方案;

　　(二)移交有关图纸资料;

　　(三)查验共用部位、共用设施装备;

　　(四)解决查验发现的问题;

　　(五)确认现场查验结果;

　　(六)签订物业承接查验协定;

　　(七)办理物业交接手续。

　　对于物业承接查验发现的问题，建设单位应该在三十日内予以整改，或者者拜托提供前期物业服务的物业服务人整改，整改费用由建设单位承当。

　　建设单位应该在物业承接查验协定签订之日起十日内办理物业交接手续，向物业服务人移交物业服务所需资料、物业服务用房和其他物业共用部位、共用设施装备。

　　物业交接后，发现存在隐秘工程质量问题，影响房屋结构安全以及正常使用的，建设单位应该负责修复;给业主造成经济损失的，建设单位应该依法承当赔偿责任。

　　物业服务人与建设单位歹意串通、搞虚作假，在承接查验进程中共同损害业主利益的，应该共同承当赔偿责任。

　　物业服务人应该自物业承接查验协定签订之日起三日内，将承接查验结果在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不患上少于十五日。

　　物业承接查验费用的承当，由建设单位以及物业服务人在前期物业服务合同中商定。没有商定或者者商定不明确的，由建设单位承当。

　　第十二条 建设单位应该依照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五计算无偿配置物业服务用房，计算面积不足一百平方米的，应该依照不低于一百平方米的标准配置。

　　住宅物业服务用房应该是地面以上的非栖身房屋，并位于住宅小区中心区域或者者出入口左近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不患上高于三层。

　　物业服务用房应该进行简单装修，具备供水、供电、供热、采光、透风等正常使用功能，预留通信、网络、安保预警等端口。

　　电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房(道)、变电室、装备间、公共门厅、过道、地下室、车库(棚)、门卫室、人防工程等，和室内层高不足2.2米的房屋，不患上作为物业服务用房，不患上计入物业服务用房面积。

　　业主委员会的办公用房从物业服务用房中调整，建筑面积应该不低于二十平方米。

　　第三章 业主、业主组织与物业管理委员会

　　第十三条 房屋的所有权人为业主。

　　公房尚未出售的，产权单位是业主;已经经出售的，物业买受人是业主。

　　本条例所称业主还包含：

　　(一)尚未登记获得所有权，然而基于买卖、赠与、征收安放等旨在转移所有权的行动，已经经合法占有建筑物专有部份的组织或者者个人;

　　(二)基于人民法院、仲裁机构的生效法律文书获得建筑物专有部份所有权的组织或者者个人;

　　(三)因继承获得建筑物专有部份所有权的个人;

　　(四)因合法建造获得建筑物专有部份所有权的组织或者者个人;

　　(五)其他相符法律、法规规定的组织或者者个人。

　　第十四条 业主对于建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份享有所有权，对于专有部份之外的共有部份享有共用以及共同管理的权力。

　　物业服务区域内的下列部份属于业主共有：

　　(一)道路、绿地，然而属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者者昭示属于私人所有的除了外;

　　(二)占用业主共有的道路或者者其他场地用于停放汽车的车位;

　　(三)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部份，通道、楼梯、大堂等公共通行部份，消防、公共照明等附属设施、装备，避难层、装备层或者者装备间等;

　　(四)物业服务用房以及其他公共场所、共有设施;

　　(五)法律、法规规定或者者房屋买卖合同依法商定的其他

　　共有部份。

　　第十五条 物业服务区域内成立业主大会、选举发生业主委员会，由其抉择物业服务区域内的重大事项和有关共有部份应用以及管理等事项。

　　一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由物业服务区域内全部业主组成，对于物业服务区域内共用部位、共用设施装备施行共同管理，依照相干规定展开与物业管理有关的流动。

　　物业服务区域内业主人数较少且经全部业主一致赞成抉择不成立业主大会的，由全部业主共同实行业主大会职责。

　　第十六条 召开业主大会会议，可以采取集体讨论的情势，也能够采取书面征求意见的情势。采取书面征求意见情势的，应该将征求意见书送交每一一名业主，由业主本人或者者其拜托的代理人实名签署意见;没法投递的，应该在物业服务区域内显著位置公告。

　　具备前提的物业服务区域，可以采取互联网情势召开业主大会会议。采取互联网情势召开业主大会会议的，应该就业主大会表决事项，同时组织未参加互联网业主大会的业主进行集体讨论或者者书面征求意见，表决票数一并计算。

　　不参加投票业主的投票权数是不是计入已经表决的多数票数，由临时管理规约或者者管理规约规定。

　　第十七条 物业服务区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组可以推选业主代表接受本小组业主的书面拜托参加业主大会会议。

　　业主小组推选业主代表参加业主大会的，业主代表应该在参加业主大会会议五日前，书面征求其所代表的业主张见并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上照实反应。业主小组推选的业主代表应该亲身参加业主大会会议，不患上转拜托别人。不能亲身参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另行推选。业主小组内未拜托业主代表参加业主大会的业主，有权自行参加业主大会。

　　第十八条 建设单位或者者提供前期物业服务的物业服务人应该分别自首位业主入住、入住户数的比例到达百分之二十五、入住户数的比例到达百分之五十或者者入住面积的比例到达百分之五十之日起五日内，向县(市、区)住房城乡建设主管部门讲演。县(市、区)住房城乡建设主管部门应该及时将业主入住情况告诉街道办事处、乡镇人民政府，实现信息同享。

　　相符《山东省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开前提的，街道办事处、乡镇人民政府应该在三十日内组建业主大会准备组。

　　准备组由七人以上单数组成，由业主代表以及建设单位、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会等派员组成，其中业主代表所占比例不患上低于准备组总人数的二分之一。业主代表由街道办事处、乡镇人民政府在业主中举荐发生。准备组组长由街道办事处、乡镇人民政府所派人员担任。

　　准备组应该自成立之日起十日内，将其成员名单以及工作职责在物业服务区域内显著位置进行公告，公告时间不患上少于七日。

　　第十九条 建设单位应该自业主大会准备组成立之日起七日内，向准备组提供下列资料：

　　(一)物业服务区域证明;

　　(二)房屋和建筑物面积清册;

　　(三)业主名册;

　　(四)计划总平面图或者者建设工程设计总平面图;

　　(五)交付使用共用设施装备的证明;

　　(六)物业服务用房配置证明;

　　(七)按照法律、法规应该提供的其他资料。

　　第二十条 准备组应该展开下列工作：

　　(一)确认业主身份、人数和所具有的专有部份面积，肯定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(二)肯定首次业主大会会议召开的时间、地点、情势以及内容;

　　(三)草拟业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举行法以及业主委员会工作规则;

　　(四)提出业主委员会委员、候补委员候选人发生办法，肯定业主委员会委员、候补委员候选人名单;

　　(五)完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作。

　　前款第三项规定的议事规则，应该包含业主大会的议事方式、表决办法，业主委员会的组成、任期、免职以及递补等事项。

　　准备组应该就本条第一款肯定的事项，在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告，并书面通知全部业主。业主对于公告内容有异议的，准备组应该钻研处理并作出回覆。

　　准备组应该自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。未能定期组织召开首次业主大会会议的，由街道办事处、乡镇人民政府从新组建业主大会准备组。

　　准备组工作所需经费，由街道办事处、乡镇人民政府承当。

　　第二十一条 首次业主大会会议应该通过业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举行法、业主委员会工作规则，并选举发生业主委员会委员以及候补委员。

　　业主大会与业主委员会的流动经费和业主委员会委员的报酬，从业主共有部份的收益中提取或者者由全部业主承当，具体办法与标准由业主大会抉择。

　　第二十二条 业主委员会由三人以上单数组成。候补委员人数依照不超过业主委员会委员人数肯定，候补委员依照患上票多少排序。业主委员会委员需要增补时，依照候补委员排序顺次递补。

　　业主为法人或者者其他组织的，可以举荐本组织人员参选业主委员会委员、候补委员。

　　第二十三条 业主委员会委员、候补委员候选人通过以下渠道举荐：

　　(一)社区党组织举荐;

　　(二)居民委员会、村民委员会举荐;

　　(三)业主自荐或者者百分之二十以上的业主联名举荐。

　　业主大会准备组依据业主委员会委员、候补委员候选人发生办法,从依照前款渠道举荐的人员中,肯定首届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

　　业主委员会换届选举时，由本届业主委员会依据业主委员会委员、候补委员候选人发生办法,从依照本条第一款渠道举荐的人员中,肯定下届业主委员会委员、候补委员候选人名单。

　　激励以及支撑业主中的中国共产党党员参选业主委员会委员、候补委员。

　　第二十四条 业主委员会应该自选举发生之日起三十日内，持以下材料向县(市、区)住房城乡建设主管部门备案：

　　(一)准备组组长签字的业主大会成立以及业主委员会选举

　　情况的讲演;

　　(二)业主大会会议决议;

　　(三)业主大会议事规则;

　　(四)管理规约;

　　(五)业主委员会工作规则;

　　(六)业主委员会委员、候补委员名单以及本人基本信息;

　　(七)法律、法规规定的其他材料。

　　县(市、区)住房城乡建设主管部门应该自收到前款规定材料之日起十个工作日内，对于相符规定的出具业主委员会备案证明以及业主委员会刻制印章证明。业主委员会应该依法刻制、使用、管理印章以及开立账户。

　　业主大会议事规则、管理规约、业主委员会工作规则，业主委员会委员、候补委员产生变更的，业主委员会应该自变更之日起三十日内书面告诉县(市、区)住房城乡建设主管部门。

　　县(市、区)住房城乡建设主管部门应该及时将业主委员会备案情况和本条第三款所列变更情况告诉物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府，实现信息同享。

　　第二十五条 业主委员会委员、候补委员履行任期制，每一届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会到期未进行换届的，街道办事处、乡镇人民政府应该督促其限期组织换届选举;逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举工作，原业主委员会再也不实行职责。

　　第二十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，按照有关法律、法规以及业主大会的授权展开流动，实行以下职责：

　　(一)招集并主持业主大会会议，讲演物业管理的施行情况;

　　(二)按期向业主大会讲演有关抉择执行情况，提出物业

　　管理建议;

　　(三)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服

　　务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见以及建议，督促欠交物业费的业主限期交纳;

　　(五)监督以及协助物业服务人实行物业服务合同;

　　(六)组织业主对于物业共用部位、共用设施装备的维修、更

　　新、改造方案进行书面确认，并监督施行;

　　(七)监督管理规约的施行;

　　(八)组织筹集住宅专项维修资金;

　　(九)组织业主委员会换届以及补选工作;

　　(十)完成业主大会交办的其他事项。

　　第二十七条 业主委员会委员、候补委员不患上施行以下行动：

　　(一)强占业主共有收益、广场、绿地等业主共有财产;

　　(二)应用职务之便接受减免物业费、车位租赁费、泊车服务费，和非法收受建设单位、物业服务人或者者有益害瓜葛业主提供的财物;

　　(三)非法使用、转让或者者泄漏业主、物业使用人信息;

　　(四)侵害业主共同利益的其他行动。

　　业主委员会委员、候补委员有前款规定行动之一的，由业主委员会提请业主大会抉择终止其委员、候补委员职务;业主委员会未提请业主大会抉择的，街道办事处、乡镇人民政府应该督促其提请业主大会抉择。在业主大会作出抉择前，业主委员会应该休止该业主委员会委员实行职责，并向业主公示。

　　业主委员会委员、候补委员有背法搭建建筑物、构筑物或者者拒付物业费等行动的，由业主大会或者者业主委员会依据业主大会的授权，抉择是不是终止其委员、候补委员职务。

　　业主委员会委员、候补委员职务终止的，由业主委员会在物业服务区域内显著位置公告。终止职务的业主委员会委员应该在三日内将其保管的物业管理有关资料、印章以及财物移交业主委员会或者者居民委员会、村民委员会。

　　第二十八条 住宅小区有以下情景之一的，应该成立物业管理委员会，作为临时机构实行物业管理职责：

　　(一)不具备成立业主大会前提的;

　　(二)具备成立业主大会前提但未成立，经物业所在地街

　　道办事处、乡镇人民政府两次组织后仍未能成立的;

　　(三)未能选举发生业主委员会或者者业主委员会未完成换

　　届选举，经街道办事处、乡镇人民政府两次组织或者者指点后仍未能选举发生业主委员会或者者新一届业主委员会的。

　　第二十九条 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主代表以及街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、村民委员会和建设单位等派员组成。

　　物业管理委员会由七人以上单数组成。其中，业主代表不少于二分之一，由街道办事处、乡镇人民政府在业主中举荐发生。物业管理委员会主任由街道办事处、乡镇人民政府或者者居民委员会、村民委员会所派人员担任，副主任由街道办事处、乡镇人民政府指定一位业主代表担任。

　　街道办事处、乡镇人民政府应该自物业管理委员会成立之日起十个工作日内，将成立情况书面告诉县(市、区)住房城乡建设主管部门，并将物业管理委员会成员名单在物业服务区域内显著位置公告。

　　第三十条 物业管理委员会应该依法实行职责，就物业共同管理事项征求全部业主张见，构成业主共同抉择。

　　物业服务区域尚未成立业主大会的，物业管理委员会应该推进成立业主大会，选举发生业主委员会。物业管理委员会应该自业主委员会依法选举发生之日起七日内，与业主委员会办理终了财物以及相干资料移交手续。完成移交手续后，物业管理委员会即行解散。

　　第四章 物业服务管理

　　第三十一条 物业服务内容主要包含以下事项：

　　(一)物业共用部位、共用设施装备的使用、管理以及保护;

　　(二)公共绿化的保护;

　　(三)公共区域环境卫生的保护;

　　(四)物业装潢装修秩序的保护;

　　(五)车辆行驶以及停放秩序的保护;

　　(六)公共区域的秩序保护、安全防范等事项的协助管理

　　服务;

　　(七)物业使用中对于制止行动的告诉、劝阻、讲演等义务;

　　(八)物业维修、更新、改造费用的账务管理;

　　(九)物业服务档案以及物业档案的保管;

　　(十)其他物业服务事项。

　　物业服务的具体内容以及服务标准，依照合同商定。

　　第三十二条 物业服务人应该分类树立以及保管以下档案以及资料：

　　(一)物业服务区域共有部份经营管理档案;

　　(二)物业服务区域内监控系统、消防设施、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施装备档案及其管理、运行、维修、养护记录;

　　(三)住宅装潢装修管理资料;

　　(四)业主名册;

　　(五)与供水、供电、垃圾清运等专业性服务组织签订的

　　拜托服务协定以及代收协定;

　　(六)物业服务流动中构成的与业主利益相干的其他资料。

　　第三十三条 物业服务人应该遵照以下规定：

　　(一)严格执行国家、省、市规定的物业服务技术标准、服务规范;

　　(二)及时向业主、物业使用人告诉安全公道使用物业的注意事项;

　　(三)依照法律、法规规定以及合同商定，实行消防、电梯等公共安全设施管理以及保护的相干义务，解除安全隐患;

　　(四)树立物业服务事项突发事件的应急处理机制以及工作预案;

　　(五)在物业服务区域内公示服务监督电话，按期听取业主关于改良以及完美服务的意见以及建议;

　　(六)配合有关部门、街道办事处、乡镇人民政府以及居民委员会、村民委员会做好物业管理相干工作。

　　第三十四条 物业服务人不患上有以下行动：

　　(一)背反物业服务合同商定，减少物业服务内容、降低物业服务质量以及标准;

　　(二)不依照规定履行明码标价，超越政府指点价浮动幅度制订收费标准，低于服务等级请求提供服务，采用分解收费项目、重复收费、扩展收费规模等方式变相提高收费标准;

　　(三)强制或者者变相强制服务并收费，背反有关规定以保证金、押金等情势变相收费;

　　(四)占用消防车功课场地，设置阴碍举高消防车功课以及消防车通行的绿化或者者障碍物;

　　(五)擅自处罚属于业主的物业共用部位、共用设施装备;

　　(六)擅自撤除、破坏物业服务区域内的建筑物、构筑物及其设施装备;

　　(七)擅自撤离物业服务区域;

　　(八)物业服务合同消除或者者终止时，拒不退出或者者不依照规定移交物业服务用房以及属于业主的档案资料、物品、资金等;

　　(九)非法使用、转让或者者泄漏业主、物业使用人信息;

　　(十)采用休止供水、供电方式催交物业费;

　　(十一)骚扰、威吓、要挟、侮辱、暴力损害业主;

　　(十二)法律、法规制止的其他情景。

　　第三十五条 物业服务人应该将以下信息在物业服务区域内显著位置或者者通过互联网等技术手腕进行公示，并及时更新：

　　(一)物业服务人的营业执照、项目负责人的姓名、物业服务投诉电话、二十四小时值班电话;

　　(二)物业服务合同商定的服务等级标准、服务内容、服务期限、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)物业服务合同没有商定的收费服务项目、服务标准以及收费标准;

　　(四)电梯、消防、监控、门禁等设施装备的维修颐养单位名称、资质、联络方式以及应急处置方案等;

　　(五)公共收益收支清单以及住宅专项维修资金使用情况;

　　(六)与供水、供电、垃圾清运等专业性服务组织签订的拜托服务协定以及代收协定;

　　(七)存在转供水、转供电情况的住宅小区，物业服务人应该按期公示水电消耗情况，到户水电价，向供水、供电专业性服务组织交纳水电费凭证复印件;需退补水电费差额的，应该公示退补周期以及退补明细;

　　(八)房屋装潢装修和使用进程中的注意事项;

　　(九)有关监管部门以及专业性服务组织的职责和联络方式;

　　(十)法律、法规规定需要公示的其他信息。

　　业主对于公示内容有异议的，物业服务人应该在三日内予以回覆。

　　第三十六条 县(市、区)住房城乡建设主管部门应该树立物业服务企业信誉信息档案，将强占业主共有部份经营收益，挪用、骗取、套用住宅专项维修资金等不良行动录入物业服务企业信誉信息档案。业主大会选聘物业服务企业，需要了解企业信誉信息的，县(市、区)住房城乡建设主管部门应该照实提供。

　　第三十七条 街道办事处、乡镇人民政府应该对于业主大会选聘物业服务人进行指点。

　　业主委员会依据业主大会的授权应该与物业服务人签订物业服务合同。物业服务合同签订七日前，应该将物业服务合同文本在物业服务区域内显著位置公示，征求业主张见。

　　物业服务人应该自签订物业服务合同之日起十日内，向县(市、区)住房城乡建设主管部门备案。县(市、区)住房城乡建设主管部门应该将备案信息及时告诉街道办事处、乡镇人民政府。

　　第三十八条 物业服务人应该与业主、业主委员会树立沟通调和机制，采用多种方式听取业主、业主委员会对于物业服务的意见建议，至少每一半年召开一次座谈会，对于公道的意见建议应该采纳，不予采纳的应该在七日内予以回覆并说明理由。

　　第三十九条 住宅物业费依据住宅的种类、特色和物业服务阶段，分别履行政府指点价以及市场调理价。普通住宅前期物业费应该履行政府指点价。

　　发展改革主管部门应该会同住房城乡建设主管部门，对于履行政府指点价的物业费标准，依据当地经济社会发展水平和物业服务本钱变动等情况，每一三年核定一次。

　　市住房城乡建设主管部门应该制订普通住宅前期物业服务等级标准，明确服务标准以及服务内容。

　　物业服务行业协会应该监测并按期发布物业服务项目本钱信息以及计价规则，供业主以及物业服务人在协商物业费时参考。

　　第四十条 业主应该依照物业服务合同的商定支付物业费。

　　普通住宅交付后空置六个月以上的，其空置期间的前期物业费应该减收;认定空置的标准以及具体减收比例依照有关规定执行。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业费收费标准由物业服务人与业主或者者物业使用人商定。

　　已经经竣工然而尚未出售或者者尚未交付的物业，物业费由建设单位支付。

　　业主与物业使用人商定由物业使用人支付物业费的，从其商定，业主负连带责任。

　　物业所有权产生转移或者者灭失的，业主应该结清物业费。

　　物业服务人背反规定或者者商定，擅自扩展收费规模、提高收费标准、重复收费的，业主或者者物业使用人有权谢绝支付。

　　第四十一条 业主背反商定逾期不支付物业费的，业主委员会、物业服务人有权催交。可以通过在物业服务区域内显著位置公示、投递书面催交通知或者者以业主易于知悉的其他方式，督促其在公道期限内支付;公道期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者者根据仲裁协定、物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁。

　　第四十二条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业性服务组织应该依照与业主签订的服务合同，向终究用户收取费用。专业性服务组织、环卫管理单位拜托物业服务人代收费用的，应该签订代收协定。

　　专业性服务组织、环卫管理单位不患上强制物业服务人代收费用，不患上因物业服务人谢绝代收有关费用而休止向终究用户以及共用部份提供服务。

　　物业服务人不患上借代收费用的便利向业主收取手续费等额外费用。物业服务人接受专业性服务组织、环卫管理单位拜托代收费用的，可以依据商定向专业性服务组织、环卫管理单位收取报酬。

　　第四十三条 物业服务人退出物业服务区域时，业主仍未选聘新的物业服务人，也未作出自行管理抉择的，由全部业主共同承当管理责任。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应该进行应急管理，依据应急管理的需要组织基本保洁、公共秩序保护等服务，至新的物业服务人入驻或者者业主施行自行管理为止，相干费用由业主承当。各相干职能部门和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业性服务组织应该予以配合。

　　第五章 物业的使用与保护

　　第四十四条 业主、物业使用人应该公道、安全、文明使用物业，不患上有以下行动：

　　(一)破坏或者者擅自扭转房屋承重结构、主体结构以及门窗位置，超荷载寄存物品;

　　(二)背法建设建筑物、构筑物;

　　(三)背反规定装潢装修;

　　(四)以乱堆乱放杂物、停放车辆等方式占用、拥塞、封锁消防通道、疏散通道，或者者破坏消防设施;

　　(五)乱搭乱建或者者损坏、擅自扭转房屋外墙外观;

　　(六)擅自安装、改装、撤除户内燃气设施以及燃气计量装置;

　　(七)擅自占用、发掘物业服务区域内道路、场地;

　　(八)设置隔离桩、地锁、石墩、栅栏等障碍物圈占物业服务区域内共用部位、共用设施装备;

　　(九)强占绿地、毁坏绿化植物以及绿化设施;

　　(十)占用物业服务区域内共用部位、共用设施装备堆放杂物;

　　(十一)占用物业服务区域内共用部位、共用设施种植蔬菜和其他农作物;

　　(十二)擅自在建筑物、构筑物上吊挂、张贴、涂写、刻划;

　　(十三)随便倾倒垃圾、杂物等;

　　(十四)私自架设电线、电缆;

　　(十五)在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口等公共区域停放电动车或者者为电动车充电;

　　(十六)背反规定寄存易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，制造超过规定标准的噪声;

　　(十七)从建筑物中向外抛掷物品;

　　(十八)背反规定饲养动物;

　　(十九)排放有毒、有害物资;

　　(二十)擅自应用物业服务区域内共用部位、共用设施设

　　备进行经营流动;

　　(二十一)法律、法规、临时管理规约或者者管理规约制止的其他行动。

　　物业服务人、业主委员会发现物业服务区域内业主、物业使用人有前款规定行动的，应该予以劝阻、禁止;劝阻、禁止无效的，应该及时讲演有关行政主管部门，有关行政主管部门应该依法禁止背法行动并作出处理。

　　第四十五条 物业服务区域内计划的车位、车库，应该首先知足业主、物业使用人泊车需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人请求承租的，建设单位应该出租。车位、车库租赁费的标准依照政府指点价格肯定。

　　建设单位或者者物业服务人应该每一季度将车位、车库出售、出租的情况在物业服务区域内显著位置进行公示。

　　计划车位、车库尚未充沛应用的，不患上设置计划之外的车位。计划车位、车库不足的，可以应用业主共用的道路或者者其他公共场地增设车位，所设置车位归物业服务区域内全部业主共有。车位设置、管理、收费等事项由业主大会抉择，然而不患上损害业主合法权益以及共同利益，不患上影响道路通行，不患上背反消防安全请求。

　　物业服务区域内未设置车辆集中充电设施或者者车辆集中充电设施不足的，经业主大会或者者业主赞成，可以占用业主共有道路、绿地或者者其他场地增设车辆集中充电设施，但不患上影响道路通行，不患上背反消防安全请求。依照规定需要报有关部门批准的，应该依法办理批准手续。

　　发展改革、自然资源以及计划、城市管理、消防救济、公安机关交通管理等主管部门应该加强对于物业服务区域内增设车位、车辆集中充电设施等工作的指点。

　　第四十六条 物业保修期届满后，业主专有部份的养护、维修，由业主负责。

　　业主专有部份的物业存在安全隐患，危及公共利益或者者别人合法权益的，业主或者者物业使用人应该及时维涵养护、解除危险，相邻业主应该提供便利。业主以及物业使用人不实行维涵养护义务的，经业主大会赞成或者者依照临时管理规约、管理规约的规定，可以由物业服务人代为维涵养护或者者采用应急防范措施，费用由业主或者者物业使用人承当。

　　业主长时间空置物业时，应该书面告诉物业服务人，并采用措施避免漏水、漏电、漏气等事故的产生。业主拜托物业服务人就专有部份进行养护、维修、管理的，应该依照商定支付费用。

　　第四十七条 物业服务区域内共用部位、共用设施装备存在安全隐患时，物业服务人应该设置显明的警示标志，采用具体防范措施，及时告诉业主委员会，并向有关部门讲演。

　　电梯、区域锅炉等业主共有的特种装备，由物业服务人或者者业主依据物业服务合同商定，依照特种装备管理法律、法规的有关规定，拜托专业性服务组织负责保护、颐养。

　　第四十八条 住宅物业的业主应该在办理住宅交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

　　建设单位代收住宅专项维修资金的，应该于三十日内将已经售房屋业主信息报县(市、区)住房城乡建设主管部门，并将代收的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期住宅专项维修资金。建设单位代交的未售出房屋住宅专项维修资金待房屋售出时由物业买受人承当。

　　未售出房屋的住宅专项维修资金，履行商品房预售资金监管的，项目综合验收合格后，建设单位应该交纳的住宅专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。

　　申请不动产转移登记的，应该及时办理住宅专项维修资金户名变更手续。

　　第四十九条 住宅专项维修资金的使用应该由相干业主共同抉择，从住宅专项维修资金专户中列支。

　　住宅专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者者商品住宅已经经出售然而未树立住宅专项维修资金的，业主委员会应该组织相干业主续交或者者补交。

　　第五十条 物业服务区域内有以下情景之一的，可以应急使用住宅专项维修资金：

　　(一)物业服务区域内产生的屋面、外墙防水严重破坏;

　　(二)电梯故障;

　　(三)消防设施呈现功能障碍，存在火灾隐患;

　　(四)建筑外立面装潢以及公共构件严重脱落松动;

　　(五)玻璃幕墙炸裂;

　　(六)专用排水设施因坍塌、拥塞、爆裂等造胜利能障碍;

　　(七)地下车库和其他地下公共空间雨水倒灌;

　　(八)其它危及房屋安全以及人身财产安全，需要施行应急维修、更新以及改造的紧迫情况。

　　前款规定的应急维修情景呈现时，物业服务人或者者相干业主应该当即讲演业主委员会，经相干业主、业主委员会、物业服务人共同现场查验、确认后当即组织维修;未成立业主委员会的，应该当即向居民委员会或者者村民委员会讲演，经相干业主、物业服务人、居民委员会或者者村民委员会共同现场查验、确认后当即组织维修。

　　第五十一条 业主委员会、物业服务人对于需要应急维修的事项未及时维修、更新以及改造的，街道办事处、乡镇人民政府应该督促其限期完成;逾期仍未进行维修、更新以及改造的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织维修、更新以及改造。应急维修、更新以及改造所需费用在住宅专项维修资金中列支。

　　第五十二条 以下费用不患上从住宅专项维修资金中列支：

　　(一)依法应该由建设单位或者者施工单位承当的物业共用

　　部位、共用设施装备维修、更新以及改造费用;

　　(二)依法应该由相干专业性服务组织承当的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等设施装备以及相干管线的维修、养护费用;

　　(三)依法应该由侵权人承当的人为破坏物业共用部位、共用设施装备所需的修复费用;

　　(四)依据物业服务合同商定，应该由物业服务人承当的物业共用部位、共用设施装备的维修以及养护费用。

　　第五十三条 应用物业服务区域内业主共有部份设置广告、进行租赁或者者从事其他经营流动发生的收益，在扣除了公道本钱以后，属于业主共有。业主共有收益资金的处罚由业主共同抉择，可以用于补充住宅专项维修资金，折抵物业费，支付业主大会、业主委员会流动经费和业主委员会委员的报酬。

　　物业服务人代为收取、保管前款规定的收益资金的，不患上挪作他用。物业服务人对于前款所列各项收益，应该单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。收益资金由业主委员会管理的，应该接受居民委员会、村民委员会的监督。收益资金收支账目应该接受业主监督，每一季度在物业服务区域内显著位置公示一次，公示时间不患上少于三十日。

　　第五十四条 业主对于住宅专项维修资金，应用业主共有部份进行经营发生的广告费、车位场地使用费等收益资金和业主大会以及业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以请求查询有关财务账簿;经已经交付使用物业专有部份占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应该依照管理规约或者者业主大会议事规则，授权业主委员会拜托会计师事务所进行审计并将审计讲演通报全部业主。业主委员会或者者物业服务人不患上转移、藏匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计讲演和其他与财务收支有关的资料。

　　前款中规定的审计事项和对于卸任的业主委员会委员是不是进行审计监督，应该在管理规约或者者业主大会议事规则中规定。

　　第六章 旧住宅区物业管理

　　第五十五条 市、县(市、区)人民政府对于已经建成交付使用，然而配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应该采用措施组织以及兼顾资金进行改造整治，并将改造整治计划以及年度规划向社会公布。

　　旧住宅区的规模，由市、县(市、区)人民政府划定。

　　第五十六条 旧住宅区未成立业主大会或者者未选举发生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应该采用措施，激励、支撑以及推动其依法召开业主大会，选举发生业主委员会。旧住宅区依法发生业主委员会并且能够正常实行职责的，优先进行改造整治。

　　旧住宅区相符本条例第二十八条规定情景，未成立业主大会或者者未发生业主委员会的，应该依照本条例相干规定成立物业管理委员会。

　　第五十七条 旧住宅区可以采用招标的方式选聘物业服务人，也能够采用协定的方式选聘物业服务人，由业主委员会依据业主大会的授权与物业服务人签订物业服务合同。

　　街道办事处、乡镇人民政府可以接受旧住宅区业主大会、业主的拜托，将两个或者者两个以上旧住宅区的物业服务事项打包为一个项目，采用招标或者者协定方式肯定同一物业服务人接收。

　　没法选聘物业服务人或者者展开自行管理的，街道办事处、乡镇人民政府应该组织基本保洁、公共秩序保护等服务，所需费用由业主承当。

　　第五十八条 未交纳住宅专项维修资金或者者住宅专项维修资金不足的旧住宅区，业主应该依照有关规定交纳或者者续交。

　　物业服务人可以依据物业服务合同商定，代业主归集住宅专项维修资金。

　　业主委员会负责催交住宅专项维修资金。

　　第七章 监督管理

　　第五十九条 市住房城乡建设主管部门实行以下职责：

　　(一)贯彻执行物业管理相干法律、法规以及政策;

　　(二)制订本市物业管理相干政策并组织施行;

　　(三)制订物业服务相干标准、临时管理规约或者者管理规

　　约、业主大会议事规则、物业服务合同和承接查验协定等的示范文本;

　　(四)指点以及监督县(市、区)住房城乡建设主管部门展开物业服务监督管理工作;

　　(五)指点以及监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理以及

　　使用;

　　(六)树立业主委员会委员、物业管理委员会委员培训轨制;

　　(七)树立全市统一的物业服务信誉信息、业主电子共同决策等信息系统，供物业管理各方免费使用;

　　(八)指点行业协会制订以及施行自律性规范;

　　(九)依法实行物业服务其他监督管理职责。

　　县(市、区)住房城乡建设主管部门实行以下职责：

　　(一)贯彻执行物业管理相干法律、法规以及政策;

　　(二)监督管理辖区内的物业服务流动;

　　(三)指点、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理以及使用;

　　(四)组织展开辖区内业主委员会委员、物业管理委员会委员的培训流动;

　　(五)指点街道办事处、乡镇人民政府展开与物业管理相干的工作;

　　(六)依法实行物业服务其他监督管理职责。

　　市、县(市、区)住房城乡建设主管部门负责依法对于本条例第三十四条第一项、第五项至第十项，第四十四条第一款第一项至第三项规定的背法行动进行查处。

　　第六十条 市、县(市、区)住房城乡建设主管部门应该加强下列工作：

　　(一)加强物业服务企业信誉信息管理，施行分类监管，树立鼓励以及惩戒轨制。对于物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范以及相干规定的情况进行监督检查，记入企业信誉信息档案，进行信誉评价;

　　(二)树立与不动产登记部门的信息同享机制。提醒物业买受人在办理不动产转移登记时，可以核对该物业项目物业费、住宅专项维修资金以及相干分摊费用交纳情况，并为信息核对提供便利;

　　(三)加强对于物业管理的监督、检查、指点、考查，依法查处背规招标投标、挪用住宅专项维修资金、擅自处罚业主共有部份等背法行动。

　　第六十一条 市、县(市、区)以下主管部门依照各自职责，负责物业服务区域内下列监督管理工作：

　　(一)发展改革主管部门负责制订以及调剂履行政府指点价

　　的物业服务收费标准，负责职责规模内电力行业管理以及监督;

　　(二)公安机关负责对于物业服务区域内人防、物防、技防设施建设进行指点、监督，依法对于本条例第三十四条第十一项、第四十四条第一款第十六项至第十八项规定的背法行动进行查处;

　　(三)民政主管部门负责指点无物业服务的旧住宅区，依靠居民委员会、村民委员会履行自治管理;

　　(四)司法行政主管部门负责指点物业纠纷人民调处工作;

　　(五)财政、审计主管部门负责住宅专项维修资金管理以及

　　使用的监督检查;

　　(六)自然资源以及计划主管部门负责物业服务区域内计划

　　变更的管理，协助展开物业服务区域划分;

　　(七)生态环境主管部门负责监督物业服务区域及其周边

　　污染源的治理，依法对于本条例第四十四条第一款第十九项规定的背法行动进行查处;

　　(八)卫生健康主管部门负责物业服务区域内传染病防治

　　工作，负责糊口饮用水检修检测点的检修、检测等工作;

　　(九)应急管理主管部门负责物业服务区域内安全出产及

　　防灾、减灾、救灾等应急救济工作;

　　(十)市场监督管理主管部门负责对于物业服务区域内企业

　　以及个体工商户的经营流动、特种装备安全运营和物业费收取等进行监督管理，依法对于本条例第三十四条第二项、第三项，第四十四条第一款第二十项规定的背法行动进行查处;

　　(十一)城市管理(综合行政执法)主管部门负责供水、供气、供热等专业性服务组织在物业服务区域内展开经营流动的监督指点，依法对于本条例第四十四条第一款第五项至第十四项规定的背法行动进行查处。

　　消防救济机构、公安派出所应该加强对于物业服务区域内消防管理工作的指点、监督，对于本条例第三十四条第四项，第四十四条第一款第四项、第十五项规定的背法行动加强日常监督检查。消防救济机构依法对于本条例第三十四条第四项，第四十四条第一款第四项、第十五项规定的背法行动进行处分。

　　法律、法规以及本条例对于政府各有关部门应该承当的物业服务监督管理职责有规定的，按照其规定;没有规定的，由市、县(市、区)人民政府肯定。有关主管部门应该依据职责依法做好物业服务监督管理相干工作。

　　第六十二条 街道办事处、乡镇人民政府实行以下职责：

　　(一)组织召开物业管理联席会议;

　　(二)组织、指点本辖区内业主大会成立、业主委员会选

　　举、换届以及物业管理委员会的组建;

　　(三)指点、监督业主大会、业主委员会依法实行职责，依法撤销其作出的背反法律、法规的抉择;

　　(四)指点、监督辖区内物业管理项目的移交以及接收;

　　(五)兼顾调和、监督管理辖区内物业管理流动，指点、监督业主以及物业服务人依法实行义务，调解物业纠纷;

　　(六)依法实行其他物业服务监督管理职责。

　　未成立业主大会，产生重大事故或者者紧迫事件需要及时处理的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府反应，街道办事处、乡镇人民政府应该及时处理。

　　第六十三条 居民委员会、村民委员会实行以下职责：

　　(一)协助街道办事处、乡镇人民政府展开社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作;

　　(二)指点、监督业主大会、业主委员会依法展开自治管

　　理，就业主反应的物业管理事项向业主大会、业主委员会了解情况，引导其规范运作;

　　(三)指点、监督业主以及物业服务人依法实行义务，调处物业纠纷;

　　(四)依法实行物业服务其他监督管理职责。

　　第六十四条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等专业性服务组织应该依法实行专业经营设施装备的维涵养护责任。供水、供电、供气、供热等专业性服务组织应该配合县(市、区)人民政府对于旧住宅区采用措施逐渐改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施装备的分户计量、分户节制。

　　第六十五条 履行物业管理联席会议轨制。

　　物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责招集，由居民委员会或者者村民委员会、物业服务人、业主委员会、业主代表、专业性服务组织以及住房城乡建设、公安、城市管理(综合行政执法)等主管部门参加。

　　物业管理联席会议主要调和以下事项：

　　(一)业主委员会或者者有关部门不依法实行职责的情况;

　　(二)物业服务人在实行退出程序以及交接工作中呈现的问题;

　　(三)物业服务区域内产生的突发事件;

　　(四)物业服务与社区管理的衔接以及配合;

　　(五)需要调和的其他物业管理事项。

　　第六十六条 市、县(市、区)住房城乡建设、公安、自然资源以及计划、生态环境、应急管理、消防救济、市场监督管理、城市管理(综合行政执法)等有关部门，应该树立背法行动投诉受理轨制。

　　有关部门接到投诉、举报应该即时登记，属于本部门职权规模的事项，应该及时处理，并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权规模的事项，应该及时移交给有相干职权的部门，接受移交的部门对于管理职责有异议的，由所在市、县(市、区)人民政府指定管理部门，不患上再自行移交。

　　行政执法单位需要进入物业服务区域展开执法流动的，业主、业主委员会、物业服务人等应该予以配合。

　　第八章 法律责任

　　第六十七条 背反本条例规定的行动，法律、法规已经作出处分规定的，依照法律、法规的规定执行;法律、法规未作出处分规定的，依照本条例的规定执行。

　　第六十八条 建设单位背反本条例第十一条第三款规定，拒不移交物业服务用房的，由县(市、区)住房城乡建设主管部门责令限期矫正;逾期不矫正的，处五万元以上十万元下列的罚款。

　　第六十九条 物业服务人背反本条例规定有以下行动之一的，由县(市、区)住房城乡建设主管部门依照以下规定予以处分：

　　(一)背反本条例第十一条第六款规定，未按规定将物业承接查验结果在物业服务区域内显著位置公示的，责令限期矫正;逾期不矫正的，处五千元以上五万元下列的罚款;

　　(二)背反本条例第三十二条规定，未按规定树立、保管相干档案、资料的，责令限期矫正;逾期不矫正的，处一千元以上五千元下列的罚款;

　　(三)背反本条例第三十四条第七项规定，擅自撤离物业服务区域的，处三万元以上五万元下列的罚款。

　　第七十条 背反本条例规定，业主委员会届满后或者者业主委员会委员职务终止后不按时移交有关资料、财物以及印章的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其移交。移交进程中呈现背反治安管理的行动，由公安机关按照《中华人民共以及国治安管理处分法》予以处分。

　　第七十一条 住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者者其他相干行政主管部门的工作人员背反本条例的规定，未实行相干监督管理职责或者者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处罚;形成犯法的，依法追究刑事责任。

　　第九章 附则

　　第七十二条 本条例自2021年3月1日起实施。

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