2020房屋买卖合同司法解释全文

　　第二条 出卖人未获得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定无效，然而在起诉前获得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

　　第三条 商品房的销售广告以及宣扬资料为要约约请，然而出卖人就商品房开发计划规模内的房屋及相干设施所作的说明以及允诺具体肯定，并对于商品房买卖合同的订立和房屋价格的肯定有重大影响的，应该视为要约。该说明以及允诺即便未载入商品房买卖合同，亦应该视为合同内容，当事人背反的，应该承当背约责任。

　　第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方缘由未能订立商品房买卖合同，应该依照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，致使商品房买卖合同未能订立的，出卖人应该将定金返还买受人。

　　第五条 商品房的认购、订购、预订等协定具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经经依照商定收受购房款的，该协定应该认定为商品房买卖合同。

　　第六条 当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，要求确认合同无效的，不予支撑。

　　当事人商定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效前提的，从其商定，但当事人一方已经经实行主要义务，对于方接受的除了外。

　　第七条 拆迁人与被拆迁人依照所有权调换情势订立拆迁补偿安放协定，明确商定拆迁人以位置、用处特定的房屋对于被拆迁人予以补偿安放，如果拆迁人将该补偿安放房屋另行出卖给第三人，被拆迁人要求优先获得补偿安放房屋的，应予支撑。

　　被拆迁人要求消除拆迁补偿安放协定的，依照本解释第八条的规定处理。

　　第八条 拥有以下情景之一的，致使商品房买卖合同目的不能实现的，没法获得房屋的买受人可以要求消除合同、返还已经付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承当不超过已经付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告诉买受人又将该房屋典质给第三人;

　　(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，拥有以下情景之一，致使合同无效或者者被撤销、消除的，买受人可以要求返还已经付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承当不超过已经付购房款一倍的赔偿责任：

　　(一)故意隐瞒没有获得商品房预售许可证明的事实或者者提供虚假商品房预售许可证明;

　　(二)故意隐瞒所售房屋已经经典质的事实;

　　(三)故意隐瞒所售房屋已经经出卖给第三人或者者为拆迁补偿安放房屋的事实。

　　第十条 买受人以出卖人与第三人歹意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，致使其没法获得房屋为由，要求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支撑。

　　第十一条 对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有商定的除了外。

　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承当，交付使用后由买受人承当;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由谢绝接管的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知肯定的交付使用之日起由买受人承当，但法律另有规定或者者当事人另有商定的除了外。

　　第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人要求消除合同以及赔偿损失的，应予支撑。

　　第十三条 因房屋质量问题严重影响正常栖身使用，买受人要求消除合同以及赔偿损失的，应予支撑。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应该承当修复责任;出卖人谢绝修复或者者在公道期限内拖延修复的，买受人可以自行或者者拜托别人修复。修复费用及修复期间酿成的其他损失由出卖人承当。

　　第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者者建筑面积与商品房买卖合同商定面积不符，合同有商定的，依照商定处理;合同没有商定或者者商定不明确的，依照下列原则处理：

　　(一)面积误差比绝对于值在3%之内(含3%)，依照合同商定的价格据实结算，买受人要求消除合同的，不予支撑;

　　(二)面积误差比绝对于值超越3%，买受人要求消除合同、返还已经付购房款及利息的，应予支撑。买受人赞成继续实行合同，房屋实际面积大于合同商定面积的，面积误差比在3%之内(含3%)部份的房价款由买受人依照商定的价格补足，面积误差比超越3%部份的房价款由出卖人承当，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同商定面积的，面积误差比在3%之内(含3%)部份的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部份的房价款由出卖人双倍返还买受人。

　　第十五条 依据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的公道期限内仍未实行，当事人一方要求消除合同的，应予支撑，但当事人另有商定的除了外。

　　法律没有规定或者者当事人没有商定，经对于方当事人催告后，消除权行使的公道期限为三个月。对于方当事人没有催告的，消除权应该在消除权产生之日起一年里手使;逾期不行使的，消除权歼灭。

　　第十六条 当事人以商定的背约金太高为由要求减少的，应该以背约金超过酿成的损失30%为标准适量减少;当事人以商定的背约金低于酿成的损失为由要求增添的，应该以背约酿成的损失肯定背约金数额。

　　第十七条 商品房买卖合同没有商定背约金数额或者者损失赔偿额计算法子，背约金数额或者者损失赔偿额可以参照下列标准肯定：

　　逾期付款的，依照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　逾期交付使用房屋的，依照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者者有资历的房地产评估机构评定的同地段同类房屋房钱标准肯定。

　　第十八条 因为出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能获得房屋权属证书的，除了当事人有特殊商定外，出卖人应该承当背约责任：

　　(一)商品房买卖合同商定的办理房屋所有权登记的期限;

　　(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

　　(三)商品房买卖合同的标的物为已经竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有商定背约金或者者损失数额难以肯定的，可以依照已经付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第十九条 商品房买卖合同商定或者者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，因为出卖人的缘由，致使买受人没法办理房屋所有权登记，买受人要求消除合同以及赔偿损失的，应予支撑。

　　第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，商定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人依照合同商定的包销价格购买，但当事人另有商定的除了外。

　　第二十一条 出卖人自行销售已经经商定由包销人包销的房屋，包销人要求出卖人赔偿损失的，应予支撑，但当事人另有商定的除了外。

　　第二十二条 对于于买受人因商品房买卖合同与出卖人产生的纠纷，人民法院应该通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人以及买受人对于各自的权力义务有明确商定的，依照商定的内容肯定各方的诉讼地位。

　　第二十三条 商品房买卖合同商定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并致使商品房买卖合同不能继续实行的，对于方当事人可以要求消除合同以及赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并致使商品房买卖合同不能继续实行的，当事人可以要求消除合同，出卖人应该将收受的购房款本金及其利息或者者定金返还买受人。

　　第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者者被撤销、消除，导致商品房担保贷款合同的目的没法实现，当事人要求消除商品房担保贷款合同的，应予支撑。

　　第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同确当事人一方要求确认商品房买卖合同无效或者者撤销、消除合同的，如果担保权人作为有独立要求权第三人提出诉讼要求，应该与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼要求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

　　商品房买卖合同被确认无效或者者被撤销、消除后，商品房担保贷款合同也被消除的，出卖人应该将收受的购房贷款以及购房款的本金及利息分别返还担保权人以及买受人。

　　第二十六条 买受人未依照商品房担保贷款合同的商定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房典质登记手续，担保权人起诉买受人，要求处罚商品房买卖合同项下买受人合同权力的，应该通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应该列为共同被告。

　　第二十七条 买受人未依照商品房担保贷款合同的商定偿还贷款，然而已经经获得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房典质登记手续，典质权人要求买受人偿还贷款或者者就典质的房屋优先受偿的，不应该追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除了外。

　　第二十八条 本解释自2003年6月1日起实施。

　　备注：

　　本条例生效时间为：2003.06.01,截至2019年依然有效

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